西昌市邛海南12000亩旅游休闲综合用地总体定位及规划发展建议

　　项目基地情况调研分析项目基地情况调研分析 区域旅游市场研究及典型案例借鉴分析区域旅游市场研究及典型案例借鉴分析 本次汇报内容 项目整体定位建议项目整体定位建议 项目概念规划发展建议项目概念规划发展建议 西昌市城市背景研究西昌市城市背景研究 基地情况调研区位情况 项目基地位于凉山彝族自治州西昌市 邛海风景区南岸，具体位置为普格公路 和沿海公路交叉口东南区域； 公里，距离西昌工业园区交通距离约为 濒临城市旅游主景带泸山项目基地位于凉山彝族自治州西昌市 邛海风景区南岸，具体位置为普格公路 和沿海公路交叉口东南区域； 项目基地距离西昌主城区交通距离约 为12公里，距离西昌工业园区交通距离 约为95公里，与泸山风景区交通距离 为8公里左右，项目北部紧邻邛海风景 项目基地位置为西昌市东南近城远郊濒临城市旅游主景带泸山-邛海景区。 项目基地位于西昌市主城区东南部，与西昌市区及产业园区交 通距离约为8-12公里，濒临区域旅游主景观带，属于近城远郊 用地。 西昌主城区 工业园区 邛海风景区 泸山风景区 项目地块 基地情况调研 交通情况 项目地块紧邻环海公路，有108、 106 主城区，项目北侧紧邻普格省道 （成都 国道距离约为路（北京 10 通距离约项目地块周边交通便利 有有公路航空等多 种通行条件 项目地块紧邻环海公路，有108、 106等四条公交线路便利连接西昌 主城区，项目北侧紧邻普格省道 （成都-普格县） 项目地块西北角距离S108成昆 国道距离约为800米，距离S307公 路（北京-重庆-拉萨）距离约为 10公里，距离成昆铁路线公里。 地块距离西昌青山机场公路交 通距离约30公里。 项目地块周边交通便利，具 有有公路、铁路、航空等多 种通行条件。 沿海公路 普格省道 成昆国道 S307 成昆铁路 青山机场 S307 成昆高速 基地情况调研 基地范围 项目基地四至：东至普格省道、南至普格省道-东南山脚、西至 杨家园-核桃村、北至环海公路（注：该区域范围为市县国土局领导沟 通后指定大致范围，详细边块边界目前未确定。） 成昆高速 普格省道 环海公路 基地情况调研 基地现状 基地整体地形为南高北低的坡地，地势落差较为平缓，地 块中部南北走向营盘 地势相对较高，将地块划分为 东西两部分； 作物、蔬菜种植用地，少量农家乐设施； 临湖岸退后02 地块内部地形条件涵盖坡地、 平地、山地、少量丘陵及湿地， 地形地貌构成元素比较丰富。 基地整体地形为南高北低的 坡地，地势落差较为平缓，地 块中部南北走向营盘-鼓楼村 地势相对较高，将地块划分为 东西两部分； 地块内部现为乡村村落和农 作物、蔬菜种植用地，少量农 家乐设施； 环海公路以北临邛海地块比 较平整，与湖面落差约为1米， 临湖岸退后3-8米落差较小为 02-03厘米 地块内部地形条件涵盖坡地、 平地、山地、少量丘陵及湿地， 地形地貌构成元素比较丰富。 项目内部地形整地为缓坡地形，现状为乡村村落和农业种植用 地，临湖面景观面较长，地形构成元素比较丰富。 基地情况调研 面积性质 田园风光区 环湖游览活动区 性质未定区域 项目基地总用地面积约为10000亩左右（GOOGLE地图初 估），其中：环湖游览区、田园观光区属于邛海景区用地面 积约4000亩，未定性土地约6000亩。 基地用地涵盖环湖游览区、 田园风光区、用地性质未定区 合计约为 光区用地性质已确定为邛海公园景区用地；环海公路以北未 定性用地面积约为 基地用地涵盖环湖游览区、 田园风光区、用地性质未定区 合计约为14000余亩； 基地中环湖游览区和田园风 光区用地性质已确定为邛海公 园景区用地；环海公路以北未 定性用地面积约为6000亩； 基地情况调研 基地周边 项目基地周边观光旅游设施比较齐全成熟，配套以农家乐、中 低端餐饮娱乐为主，中高端休闲度假设施相对较少。 花卉博览园 火把广场 湿地公园 月光小镇 邛海宾馆 月亮湾 小渔村 百悦集团对项目用地开发的初步设想 基于基地项目基本情况，结合周边发展现状和我集团对地块开发的初步设想， 确定项目用地总体定位及规划发展需要研究的核心问题。 基于基地项目基本情况，结合周边发展现状和我集团对地块开发的初步设想， 确定项目用地总体定位及规划发展需要研究的核心问题。 区位及交通情况： 地块周边交通便利，有多种通行选择；百悦集团用地开发初步设想： 百悦集团用地开发初步设想： 利用项目周边区位、景观及交通优势，开发综合型旅游休闲度假产业区； 针对区域旅游产业发展处于短期观光游和低层次服务配套开发现状，百悦希望引 入高尔夫、五星级会议度假酒店、养老度假公寓及医疗机构等高端度假休闲设施， 提升区域旅游开发的层次，填补西昌市中高端度假休闲旅游市场的空白，打造成为 云贵川三省及中国西南知名的综合性高端旅游休闲度假目的地。 基地情况： 基地情况： 未来规划环湖游览区、田园风光区和未定性土地构成，适用于大规模旅游休闲度假产业区开发； 周边发展现状： 周边发展现状： 旅游服务设施以观光和餐饮为主，旅游服务设施开发的层次较低。核心问题：在项目旅游基础 资源和区域旅游开发基本条 件具备下，项目发展为高端 综合型休闲度假产业区的多 种条件是否成熟？ 总体定位 资源背景研究研判项目具备的经 济及资源基础。 业研究分析项目发展的产业空间。 项目 市场机会 鉴，指导项目总体定位发展及概 念规划思路。 核心问题：在项目旅游基础 资源和区域旅游开发基本条 件具备下，项目发展为高端 综合型休闲度假产业区的多 种条件是否成熟？ 总体定位依据研究： 通过西昌城市经济发展及旅游资源背景研究研判项目具备的经 济及资源基础。 通过城市规划建设、住宅及商业研究分析项目发展的产业空间。 通过区域旅游市场研究，分析项目设定中高端度假休闲产业的 市场机会。 国内外同类型成功项目开发借鉴，指导项目总体定位发展及概 念规划思路。 城市概况城市背景研究 铁路交通枢 其中南 城市 汉族占个街道办事 个居民委员会；自治州下辖 水资源及森林资 旅游资源 历史 城市区位：川滇公路、铁路交通枢纽，川西南攀西区域城市群核心 市域面积：2655平方公里，其中南 北70公里，东西63公里 人口状况：总人口6662万，城市 人口3563万人，城市化率534% 民族构成：有汉、彝、回、藏、白、 纳西、哈尼等28个民族，汉族占 8123% 管辖构成：西昌市有6个街道办事 处、14个居民委员会；自治州下辖 37个乡镇、231个行政村 资源情况：矿产、水资源及森林资 源丰富，土地资源稀缺、旅游资源 独特 城市特色：优秀旅游城市 ，历史 名城， 四川省十大宜居城市， “中国zui美的十大古城”之一”。 城市区位 城市背景研究 西昌市位于四川省西南部凉山彝族自治州 中部 腹地， 城市东临昭觉 靠盐源是川贵滇结合处的重要 区域城市 成渝经济区 中心城市成都和重庆距离约为 公里； 距离 是四川打造的西昌市位于四川省西南部凉山彝族自治州 中部，安宁河平原（四川第二大平原）腹地， 城市东临昭觉、普格、喜德，南接德昌，西 靠盐源，北连冕宁，是川贵滇结合处的重要 区域城市。 城市距离西南经济核心发展区-成渝经济区 中心城市成都和重庆距离约为516、877公里； 距离中国西南度假休闲旅游带“昆明-大理- 丽江”距离约为538公里。 是攀西的政治、经济、文化及交通中心， 是四川打造的攀西城市群中的核心城市。 西昌市处于川西南攀西城市群的核心位臵，具有中国经济发展第 三极成渝经济区和西南度假休闲旅游带“大香格里拉”的连接区 位优势，是川贵滇三省结合处的重要区域城市。 约10Km 成都 重庆 贵阳 昆明 大理 丽江 西昌 成渝经济区 大香格里拉 城市地位 城市背景研究 西昌市为凉山彝族自治州府所在地， 交通和文化中心 攀西经 济区和城市群发展的中心地带 三大航天基地之一 的西昌卫星发射中心闻名于世； 历史名城， 2007 2009丽江古 城等成为了 中国zui美的十大古城” 之一 西昌市为凉山彝族自治州府所在地， 是凉山自治州政治、经济、交通和 文化中心。四川省西南区域攀西经 济区和城市群发展的中心地带 西昌以目前全国三大航天基地之一的西昌卫星发射中心闻名于世； 西昌是优秀旅游城市 ，历史名城， 2007年度四川省十大宜居城市， 2009年，西昌和平遥古城、丽江古 城等成为了“中国zui美的十大古城” 之一”。 是凉山彝族自治州政治、经济、文化、交通中心，具有川西南经 济区和城市群发展的核心地位，以卫星城、旅游文化名城和生态 宜居城市知名。 城市交通 城市背景研究 成都 重庆 西昌 西南中国铁路及公路枢纽干线成昆线的重要节点，四川、重庆及 陕西省通往云南、藏南的传统通道和东盟自由贸易区的南大门， 青山机场为大凉山区域weiyi的民用机场。 中国西南铁路枢纽成昆线经西昌市 南北连接核心城市昆明和成都 建成昆高速公路预计于年年底 全线贯通 西昌市将成为西南中国 铁路公路枢纽干线上的重要节点 地区的传统重要通道攀枝花 也是四川进入东南亚 融入东盟自 由贸易区的南大门 国道成昆铁路客运复线 陆续建成提升西昌对外通行状况； 西昌青山机场是川西南大凉山区域 weiyi的区域军转民用机场 航班可到达成都中转成都可抵达 国内各大城市 上海及 广州的国内航班正在开通协商中 中国西南铁路枢纽成昆线经西昌市 南北连接核心城市昆明和成都，在 建成昆高速公路预计于2012年年底 全线贯通，西昌市将成为西南中国 铁路公路枢纽干线上的重要节点； 西昌为四川及重庆通往云南、藏南 地区的传统重要通道，西昌-攀枝花 也是四川进入东南亚、融入东盟自 由贸易区的南大门，川滇公路（即 国道108线）、成昆铁路客运复线 陆续建成提升西昌对外通行状况； 西昌青山机场是川西南大凉山区域 weiyi的区域军转民用机场，每天4个 航班可到达成都，中转成都可抵达 国内各大城市，直飞北京、上海及 广州的国内航班正在开通协商中。 城市规划 城市背景研究 科技含量高川滇结合部更适宜居住和 创业的区域性中心城市 建设现代化的生态田 园西昌 市上游生态保护区打造城 把西昌市建设成为现代化的中等城市；培育重点城镇 城市发展目标：建设成为名族风情浓、湖光山色， 科技含量高、经济实力强的川滇结合部更适宜居住和 创业的区域性中心城市的目标，建设现代化的生态田 园西昌； 城市发展规划：“东托、西进、北延、南补、中优” 是城市发展的基本方向，东部重点建设休闲新区、城 市上游生态保护区；北部重点建设山地新城、打造城 市绿肺；南部重点建设品质生活新区、打造高档住宅 城市发展战略：极化中心城市，把西昌市建设成为现代化的中等城 市；培育重点城镇，带动广大农村地区的发展； 依托纵向主干道，拓展横向经济联系； 适度调整行政区划，引导乡镇归并。 城市发展目标:川滇适应居住和创业的中心区域城市，建设现 代化生态田园西昌，城市发展规划“东托、西进、北延、南补、 山地新城休闲新区 核心区 品质生活区 产业区 泸山-邛海保护区 自然资源 城市旅游资源背景研究 寒避暑胜地，山分四季，十里不同天”， 经纬度等条件好 中山为主，约占山间盆地，形成“ 地二分水”的独特地貌形态。 汇处，从亚热带到温带森林均有分布，种类繁多，别具特色。全市林业用地面积 市域面积的 公顷，全市森林覆盖率为 西昌属亚热带高原季风气候区，温凉湿润，为御 寒避暑胜地，海拔高，纬度低，日照充足， 山分四季，十里不同天”，海拔、气温、日照、经纬度等条件好，气候类型复杂多样； 境内jue大部分地域处于海拔1500米以上，以高原 中山为主，约占80%，其余20%为断陷河谷平原或 山间盆地，形成“八分山地二分坝，坝内八分土 地二分水”的独特地貌形态。 区域属中亚热带偏干性长绿阔叶林植物区系的交 汇处，从亚热带到温带森林均有分布，种类繁多， 别具特色。全市林业用地面积1689平方公里，占 市域面积的636%；有林地面积88667公顷，疏林 地4776公顷，灌木林地44747公顷，园地3867公顷， 全市森林覆盖率为334%，植物生态环境优良。 区域气候及植被条件优良，地形地貌独特，具有优越的自然环 境和生态宜居条件。 旅游资源 和人文景观融为一体，以摩梭族独特的文化和民族风俗使其具有独特而丰富的内涵， 年评为 尼族、等民族的民俗旅游、特色餐饮及节庆活 动等体验观光旅游； ：司马相如、诸葛亮、忽必烈、 马可 明寨、蒋介石“特宅”等历史遗迹依然存在。 西昌历史古迹主要有西汉土城遗址、无名汉阙、 唐代白塔、南诏景庄王庙、罗罗宣慰司、清真 寺、大通门等。 日正式对外开放以来， 累计接待中外游客上百万人，被誉为 泸山—邛海——螺髻山旅游风景区被评为国家4A级风景区，“古冰山公园”、“动植物王 国”之称的螺髻山和四川省第二大淡水湖泊— 泸沽湖素有“高原明珠”之称，将自然景观和人文景观融为一体，以摩梭族独特的文化和 民族风俗使其具有独特而丰富的内涵， 2009 年评为 AAAA级风景名胜区； 以火把节为代表的彝族、白族、纳西族、哈 尼族、等民族的民俗旅游、特色餐饮及节庆活 动等体验观光旅游； 历史人文古迹：司马相如、诸葛亮、忽必烈、 马可波罗、石达开、蒋介石等名人古迹，孔 明寨、蒋介石“特宅”等历史遗迹依然存在。 西昌历史古迹主要有西汉土城遗址、无名汉阙、 唐代白塔、南诏景庄王庙、罗罗宣慰司、清真 寺、大通门等。 西昌航天城1988年9月1日正式对外开放以来， 累计接待中外游客上百万人，被誉为“中国休 斯顿”，西昌还有“航天城”之美称。 城市资源背景研究 西昌自然旅游资源丰富，人文旅游遗迹历史积淀深厚，多民族 风俗旅游特色突出，具备发展休闲度假旅游的多种资源优势。 经济运行 城市经济环境研究 系列1, 凉山, 10001 系列1, 凉山, 22063 2011年凉山实现地区生产总值10001亿元，比上年增长 元，同比增长竞争力名列西部第 为全国县域经济发展范例城市、四川省zui具 活力的县市。； 川排名中游，元，排名凉山州diyi名，四川省县域经济排 名第二位。 2011年凉山实现地区生产总值10001亿元，比上年增长 152%，首次跻身全省“ 千亿GDP俱乐部”，GDP总量排名全省第6位； 2011年，西昌市实现地区生产总值273亿元，同比增长183％。西昌市县域经济基本 竞争力名列西部第10位、四川省第3位，成 为全国县域经济发展范例城市、四川省zui具 活力的县市。； 凉山州2011年人均GDO达到22063元，在四 川排名中游，2010年西昌市人均GDP为33125 元，排名凉山州diyi名，四川省县域经济排 名第二位。 西昌市整体经济运行良好，2010-2011年四川省县域经济排名 中，西昌市GDP总量排名全省第三位，人均GDP排名全省第二 投资及产业结构 城市经济环境研究 好态势。全年累计完成全社会固定资产 同比增长亿元， 增长 增长 ％；工业经济强劲增长，全部工业实现增 加值 企业达 的贡献率达到 ；第三产业持续增长，实现 增加值 结构为 2011年，凉山州投资一直保持持续增长的良好态势。全年累计完成全社会固定资产7316亿 元，同比增长248%，首次突破700亿元，在全 省21个市州中列成都、绵阳之后，位居第3； 2011年西昌市实现固定资产投资263亿元，同比增长252%。社会消费品零售总额126亿元， 增长182％。 2011年，西昌农业增加值295亿元，同比增长5％；工业经济强劲增长，全部工业实现增 加值97亿元，其中全市产值2000万元以上规模 企业达58户，实现总产值370亿元，工业对GDP 的贡献率达到514%；第三产业持续增长，实现 增加值111亿元，同比增长112% 。三次产业 结构为195:523:282 2011年凉山州固定资产投资首次突破700亿元，位居全省第三位， 西昌市投资完成263亿元，投资额和投资增长速度均居凉山州首位， 产业结构工业占主导地位，第三产业增长迅速，产业结构不断优化。 系列1, 成都, 4255 系列1, 绵羊, 820 系列1, 凉山, 660 系列1, 南充, 656 系列1, 德阳, 601 2010年四川固定资产投资排名（亿元） 系列1, 1950%,20% 系列1, 5230%,52% 系列1, 2820%,28% 一产 二产 三产 人口规划 城市经济环境研究 西昌市计生委的“十五”人口规划，到2005年，西昌市总人口达到65万人包括流动人口，其中自然增长人口为3万人左右包括机械变动人口的自然增长因素，人口自然 增长率控制在603‰以内；因机械变动增加的人口在7万人左右。据此推算，到规划期 末的2020年，西昌市总人口将达到75万人左右，年平均增长率在10‰上下，其中自然增 长率控制在6‰以内。 根据市计生委的“十五”人口规划研究报告，市域非农业人口在“十一五”期间将大幅度增加，2012年，西昌现代生态田园城市空间布局基本形成，市域人口达到70万， 城镇人口40万，城镇建成区面积40平方公里，城镇化率为571%。2015年，建成川滇结 合部区域性中心城市，市域人口达到75万，城镇人口50万，城镇建成区面积50平方公里 ，城镇化率66%。2020年，市域人口达到85万，城镇人口60万，城镇建成区面积55平方 公里，城镇化率70%。 “十五”期间是西昌市城镇化进程发展较快的阶段。在此以后，其城镇化步伐将逐步趋于平稳。 西昌市“十一五”规划中到2015年建设成为区域中心城市，市域 人口达到75万，城镇人口50万，城镇化率66%。2020年，市域人 口达到85万，城镇人口60万，城镇建成区面积55平方公里，城镇 化率70%。 城市改造和建设情况 重大城市基础设施工程 东河水库供水综合工程:总投资约766亿元，库 区将成为西昌辖区内的又一个“人工邛海”以改 善西昌城市生态环境、提升城市品位，使西昌的 生态更加优越、气候更加舒适、环境更加宜居； 西昌电网工程：2012-2015年建成，西昌电网将 多点与国家电网并网，总投资共15亿元； 河东片区路网规划：西临东河，南至泸山，东与 主城区接壤，规划面积595公顷，完善城市南北、 东西路网系统，建设东部休闲宜居新区； 城市改造及市政建设工程 月城广场CBD：建设以月城广场为中心的中央商务 区，建设成为西昌商业中心、展示中心、金融中心 和民族文化景区； 海河公园景区规划及改造工程：海河公园是西昌 城区带状公园绿地，规划建设成为以休闲、观光、 品茶为主功能的滨河休憩公园； 邛海西岸旅游服务工程建设：包括海门镇、邛海 西岸景观步道、海河天街三大项目，总投资近10亿 元。以特色街区、湿地景观、旅游小镇等配套设 施，打造邛海泸山景区旅游服务基地。 城市建设 月城广场 海河公园 邛海西岸 河东片区路网规划 土地供应：2009年仅供应土地4块，目前已经进入开发阶段，2010年上半年无土地供应。近 两年西昌市政府土地出让十分有限的。 地产投资及开发：2011年，西昌市房地产计划总投资20亿元，1～7月，西昌市房地产开发投 资完成1543亿元,同比增长247%，房屋施工面积为1317万平方米，其中2011年新开工面积 463万平方米。 销售情况：2011年1～7月西昌市商品房销售建筑面积为1726万平方米，商品房销售额1107 亿元。房地产市场一直处在供不应求的状态。 成交价格：2010年商品住宅销售均价6800元平方米，2011年上半年西昌市新建商品住房销 售均价为6970元平方米，比去年年末上涨25%。至2011年7月，商品房销售均价已突破7000 元平方米，成交价格水平四川省排名第二，仅次于成都。 保障房建设：近五年保障房建设投资近13亿元，总供应面积近45万平；2011年下半年西昌 市将开工建设1008户公共租赁住房，总投资达到22亿元，建筑面积约6万平方米，将于2012 年建成投入使用。 行业集中度：2011年1～7月，西昌市共36家房地产开发企业，今年仅18家企业处于营业状态 ，本地地产企业集中度调高，保利、碧桂园等大型地产企业开始介入西昌市，目前处于意向 拿地阶段。 地产总体 情况 土地供应稀缺，地产开发投资供应量少，住宅均价较高且市场销售 情况良好，地产企业行业集中度开始提高。 西昌住宅及商业地产开发情况 西昌住宅及商业地产开发情况 住宅情况 中信国际花城 5800元 航天阳光6000元 海河1号8500元 金地丽都6400元 公园20188000元 金地郡景6200元 外滩16区7300元 目前西昌城区在售住宅项目7个，主要集中在城市东部和南部；东部项目均价区间在5800-6200元 项目名称外滩16区 项目地址 航天大道（茗仁酒店旁） 占地面积 87亩 总建面 28万 容积率 3479 绿化率 42% 建筑形式 高层板楼 建筑风格 新古典主义 产品类型 50-1601-4居 均价水平 7300元 开盘时间 2011年7月19日 销售进度 一期售完，二期在售 典型项目 典型项目：外滩16区 典型项目 典型项目：公园2018 项目名称 公园2018 项目地址 一环路东沿线% 建筑形式 高层板楼 建筑风格 新海派 产品类型 50-2601-6居 均价水平 8000元 开盘时间 2010年9月 销售进度 1-3期售完，4期尾盘 商业情况 项目地址 位置 面积 售价（万元） 租价 一楼40 21 临街一楼40 96 20万年 外滩16区 不临街一楼 30-40 25 200元月 顺城下街 40 23 龙旺商城 一楼商铺 40 11 500元月 龙旺商城 二楼商铺 50 36 240元月 月城广场 一楼商铺 40 均价8万以上 临街10万以上 300-500元月 一楼商铺30 18 80-200元月 沃尔玛 商铺 40 出售完毕 300-400元月 西昌城市主商业类型以街铺为主，面积为30-50分割性社区服务底商，业态混杂，以满足本地居民投资和日 常消费为主，无特色旅游休闲主题街区； 西昌核心商业区单一，为沃尔玛零售，业态主要为高端品牌，具有本地特色的情景商业体验性类型没有；对外 来观光和休闲客户吸引力弱。 靠近月城广场和名殿街的临街一楼均价在8万以上，市区其他的街铺和二楼商铺也达到了2万以上均价的 水平。 西昌市商业发展以常规城市商业类型为主，从旅游宜居城市发展目标看，特色 旅游休闲主题街区商业类型稀缺，对外来观光和休闲客群吸引力不足。 西昌住宅及商业地产开发情况 商业印象 市区商业特色旅游休闲主题街区商业类型稀缺，邛海西岸特色商业街区业态混杂， 体验主题性不强，东岸低层次农家乐为主。 城市背景： 城市背景： 大凉山区域政治、经济及文化中心，旅游名城、文化宜居名城；规划定位：生态田园西昌、休闲度假名城 旅游资源情况： 旅游资源情况： 人文资源积淀深厚，民俗旅游特色突出，4A旅游景点在省内具有较高的知名度；城市经济： 城市经济： 固定资产投资快速递增，第三产业发展空间大，产业结构不断优化；城市建设： 及旅游观光度假有较好的环境条件； 高端休闲度假设施缺乏。 城市建设： 城市基础建设力度大，城市基础配套日趋完善，城市环境及市政生态工程改造力度大，未来生态居住及旅游观光度假有较好的环境条件； 住宅开发规模较小，物业价格较高，以满足本地居民居住为主，度假休闲中高端居住物业较少；商业以常规居民服务配套为主，特色休闲度假街区稀缺，旅游配套服务开发层次较低，以观光为主，中 高端休闲度假设施缺乏。 城市资源背景研究小结 结论：城市区位优势明显，旅游资源条件突出，经济实力较强，旅游产业发展具有较 好的前景；现状旅游产业开发层次较低，中高端休闲度假产业存在市场空白。 区域旅游市场研究及典案借鉴分析 2233 “两大战略”：实施“政府主导型”和“精 品带动型”旅游发展战略。 44 “四个特色”：自然生态特色，重点发展冬季阳光之旅、夏 季避暑之旅、生态观光之旅、香格里拉体验之旅；民族风情特色，重 点发展全国十大民俗节之一的彝族火把节之旅和泸沽湖摩梭人风情之 旅；高科技特色，重点发展卫星基地旅游和水电工程旅游；红色文化 特色，发展红军长征文化旅游。 11 “一个目标”：把凉山发展成为观光、会议 、休闲、度假相结合的中国西南zui佳旅游目 “三大品牌”。全力打造生态凉山、人文凉山、红色凉山。 围绕实现“一个目标”、实施“两大战略”、打造“三大品 牌”、突出“四个特色”、建设“六大精品”，做大做特凉 山旅游产业。 西昌的旅游发展空间西昌的旅游发展空间 成都 重庆 贵阳 昆明 西昌 成渝经济区 大香格里拉 国家级经济发展第四极：成渝 经济区：西南金融中心、总部聚 集区、创新基地等聚集大量企 业，衍生商务度假会议需求； 里拉：昆明中高端休闲度假客群辐射西昌； 三省省会城市中间地带，连接成渝经济区和大香格里拉度假区， 具有发展中高端休闲度假的城市 集群、旅游客群支撑及休闲度假 产业联动辐射优势。 国家级经济发展第四极：成渝 经济区：西南金融中心、总部聚 集区、创新基地等聚集大量企 业，衍生商务度假会议需求； 中国zui大的度假休闲带大香格 里拉：昆明-大理-丽江，国内外 中高端休闲度假客群辐射西昌； 西昌位于西南中国川、贵、滇 三省省会城市中间地带，连接成 渝经济区和大香格里拉度假区， 具有发展中高端休闲度假的城市 集群、旅游客群支撑及休闲度假 产业联动辐射优势。 大理 丽江 西南中国城市集群中间地带、连接成渝经济区和大香格里度假带，城市具有 发展中高端度假休闲产业的多种区位优势。 2011年成都人均GDP突破4000$,重庆人均GDP达到5400$,城市经济的发展和居民收入水平的 提高，区域核心城市已逐步进入以个人远程旅游消费和阶段性度假居住臵业为主要特征的休闲 旅游市场的高级发展阶段。 指标 人均GDP300$ 300人均GDP1000 阶段观光旅游启动阶段 观光旅游快速发展阶段 休闲旅游启动阶段 休闲旅游规模化发展阶段 休闲旅游高层次发展阶 消费构成商务消费为主个人消 费水平较低 商务消费为主个人消费水 平呈现快速增长态势 商务消费与个人消费相当 个人消费为主 个人消费为主、商务占 到10-15%左右 特征 产生观光旅游动机 居民开始选择近距离 观光旅游 观光旅游快速发展 旅游地点由近至远，观光 旅游产品逐渐丰富 休闲旅游开始启动，只集 中在少数高端人群。 观光旅游占据主导地位。 观光旅游增长减缓。 休闲旅游业呈规模化发展 趋势，向普通人群普及。 休闲度假产品供应相应增 休闲旅游目的地向远程及跨国化发展。 休闲旅游目的地向臵 业目的地发展。 旅游产业逐步成熟。 西昌的旅游发展空间 和人文景观融为一体，以摩梭族独特的文化和民族风俗使其具有独特而丰富的内涵， 年评为 尼族、等民族的民俗旅游、特色餐饮及节庆活 动等体验观光旅游； ：司马相如、诸葛亮、忽必烈、 马可 明寨、蒋介石“特宅”等历史遗迹依然存在。 西昌历史古迹主要有西汉土城遗址、无名汉阙、 唐代白塔、南诏景庄王庙、罗罗宣慰司、清真 寺、大通门等。 日正式对外开放以来， 累计接待中外游客上百万人，被誉为 泸山—邛海——螺髻山旅游风景区被评为国家4A级风景区，“古冰山公园”、“动植物王 国”之称的螺髻山和四川省第二大淡水湖泊— 泸沽湖素有“高原明珠”之称，将自然景观和人文景观融为一体，以摩梭族独特的文化和 民族风俗使其具有独特而丰富的内涵， 2009 年评为 AAAA级风景名胜区； 以火把节为代表的彝族、白族、纳西族、哈 尼族、等民族的民俗旅游、特色餐饮及节庆活 动等体验观光旅游； 历史人文古迹：司马相如、诸葛亮、忽必烈、 马可波罗、石达开、蒋介石等名人古迹，孔 明寨、蒋介石“特宅”等历史遗迹依然存在。 西昌历史古迹主要有西汉土城遗址、无名汉阙、 唐代白塔、南诏景庄王庙、罗罗宣慰司、清真 寺、大通门等。 西昌航天城1988年9月1日正式对外开放以来， 累计接待中外游客上百万人，被誉为“中国休 斯顿”，西昌还有“航天城”之美称。 西昌自然旅游资源丰富，人文旅游遗迹历史积淀深厚，多民族风俗旅游特色突 出，具备发展休闲度假旅游的多种资源优势。 西昌的旅游发展空间 西昌的旅游发展空间 自2006年起，西昌市旅游接待人数 逐年快速增长，旅游收入屡创新高； 人次；旅游收入为年接待旅游人数突破 旅游总人次的人群主要以国内游客为主，以节假日 短途观光旅游为目的，阶段性休闲度 假和商务旅游客群占比较少。 自2006年起，西昌市旅游接待人数 逐年快速增长，旅游收入屡创新高； 2009年西昌接待旅游人数为8022万 人次；旅游收入为4023亿元，2010年 年接待旅游人数突破1000万人次； 2009年国庆和春节旅游人次占全年 旅游总人次的323%、42%，西昌旅游 人群主要以国内游客为主，以节假日 短途观光旅游为目的，阶段性休闲度 假和商务旅游客群占比较少。 资料来源：西昌市旅游局 与国内外其他旅游发达城市相比，西昌市旅游休闲度假产业结构还处于初 级发展水平，休闲度假及商务旅游产业有较大的市场发展空间。 2007年昆明国内游客旅游目的统计 观光旅游 56% 商务会议 15% 休闲度假 21% 其他 8% 昆明观光度假旅游占主导 主要旅游城市国际游客占 总游客数量比例 969% 866% 755% 483% 284% 181% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 三亚 桂林 丽江 杭州 昆明 成都 2006年重要旅游城市国际游客 平均逗留天数 146 529 与其他城市相比，游客逗留时间短，国际游客占比小2006年泰国普吉岛游客旅游目的购成 度假 85% 官方访问 3% 商务 6% 其它 1% 会议 5% 国际休闲度假胜地“休闲度 假”占主导 资料来源：各城市旅游统计年鉴、泰国旅游局官方网站 西昌的旅游发展空间 景观资源开发层次较低，服务配套设施一般，自然和人文景观资源优良，但缺乏中高端精品休闲度 假和商务度假会议项目的市场宣传效应，西昌市知名4A级旅游项目省外鲜为人知。 西昌的旅游发展空间 西昌的旅游发展空间 西昌现星级酒店27家，三星以上9家，其他多数为 社会宾馆和经济型酒店，住宿接待水平一般，配套服 务设施单一； 会议团体，辅助接待团队旅游和一日游观光客为主，酒店主营业务与本地旅游业务脱节； 趋势显现，凉山州旅游市场近几年快速发展将为西昌发展以商务会议和休闲度假为目的的高端酒店带来发 展机会。 西昌现星级酒店27家，三星以上9家，其他多数为 社会宾馆和经济型酒店，住宿接待水平一般，配套服 务设施单一； 酒店客源结构单一，主营业务过多依赖政府和企业 会议团体，辅助接待团队旅游和一日游观光客为主， 酒店主营业务与本地旅游业务脱节； 周边核心省会城市商务会议及个人休闲度假置业的 趋势显现，凉山州旅游市场近几年快速发展将为西昌 发展以商务会议和休闲度假为目的的高端酒店带来发 展机会。 西昌酒店层次一般，规模较小，配套服务设施及客源结构单一，酒店业务与本地旅游业发展结合度 有限，以商务会议和休闲度假为目的的综合性酒店设施开发有潜在的发展机会。 西昌的旅游发展空间研究小结 基于基地项目基本情况，结合周边发展现状和我集团对地块开发的初步设想， 确定项目用地总体定位及规划发展需要研究的核心问题。 基于基地项目基本情况，结合周边发展现状和我集团对地块开发的初步设想， 确定项目用地总体定位及规划发展需要研究的核心问题。 凉山州旅游发展规划： 以会议、休闲度假的精品高端旅游开发符合政府规划精神 凉山州旅游发展规划： 实施“政府主导型”和“精品带动型”旅游发展战略；以会议、休闲度假的精品高端旅游开发符合政府规划精神 区域旅游市场空间： 阶段； 商务度假会议、阶段性休闲度假、度假居住置业 区域旅游市场空间： 成都-重庆核心城市定位决定了三产企业总部集中，会衍生商务度假会议需求；周边省会级城市居民收入研判，已进入阶段性远程旅游消费和度假居住置业需求 阶段； 商务度假会议、阶段性休闲度假、度假居住置业具有市场机会和发展空间 西昌市旅游分析： 西昌市旅游分析： 发展中高端旅游产业具有资源和消费客群的支撑，旅游业向深层次的中高端休闲度假产业延伸开发市场基础具备。 借鉴旅游景区用地成功开发典型案例，总结成功举措，指导 项目开发 案例选择标准 案例名称 案例借鉴点 ••用地类型雷同 用地类型雷同 ••形成文商旅产业 形成文商旅产业 聚集区 聚集区 综合旅游景区发综合旅游景区发 展展推动区域升值 推动区域升值 ••研究运营 研究运营模式 模式 ••可持续发展的产 可持续发展的产 业结构 业结构 ••区域功能构成、 区域功能构成、 规模 规模比例情况 比例情况 3杭州西溪湿地杭州西溪湿地 11珠三角金梅沙 珠三角金梅沙RESORT RESORT 2高尔夫旅游案例高尔夫旅游案例 4成都三圣乡案例成都三圣乡案例 41 金海湾项目处于珠三角的主要城市群35小时车程的辐射圈内，北京金融街集 团拿到20平方公里优质一线海景用地，立志打造南中国zuidingji的RESORT 广惠高速35H 深汕高速2H 环大亚湾高速 大亚湾海上穿梭游 跨海大桥 北区 中区 南区 地块位于珠三角稔平半岛西南角 的巽寮旅游度假区内，延海岸线平方公里的范围。 本项目整体地貌特征为沿海丘陵 区，是海域冲刷得堆积地貌，阶 地规模较狭小。 远期目标：成为北京金融街集团新的利润增长点；把巽 寮湾建设成为国内一流的、 原生态的滨海度假区 中期目标：通过规划控制，主导整个区域的开发，在规 划控制的基础上，进行土地 运营，引入其它投资机构共 同开发巽寮湾 短期目标：一定额度的近期销售回款 案例研究1：珠三角金梅湾项目 项目经营收益土地招商收益 房地产开发 经营收益 招商收益 市场检验 建设发展 衰落或重建 设定方向 成熟与巩固 阶段 划分 产出 经营收益 土地招商收益 税收返还 土地 价格 投入 基础设施建设 地区形象建设 区域规划 区域推广费用基础设施建设 公建投资 建设投资 环境再投入 公建投资 基建投入与地价增长的关系曲线地价增长符合边际递减规律 基建投入增长 启动期 成长期（2年左右） 持续发展期 稳定期下一个周期 超五星级品牌酒店和度 假高尔夫球场强势启动， 形成“独立王国”，奠 定区域在珠三角的示范 和dingji地位。 通过五星级度假酒店和 高尔夫系统性满足目标 客户的复合需求，并通 过恒温技术有效消除季 土地价格因此上涨，并形成追涨和投资空间。 超五星级品牌酒店形成 组团，高尔夫度假别墅 项目上涨到高位。区域 影响力和品牌初步形成。 考虑中区酒店和度假物 业用地的出让。中区与 南区的价格落差将产生 较强的投资吸引力。 中区公寓和住宅用地的出 商贸配套项目开始投资，度假新区的雏形形成。 案例研究1：珠三角金梅湾项目 保持原生态，以中高端旅游产业规划主导区域开发，以南区开发打造区域形象，带动 区域土地及后续物业增值回现为盈利模式。南区持有旅游物业，中区为回现主体。 纯私密的dingji 度假区 酒店、 纯私密的dingji 度假区+酒店、 高尔夫产业 44个五星级酒店+1个超 五星级酒店+18洞山顶 高尔夫+9洞平地高尔夫 区域形象打造区 dingji住宅产品的资 源溢价区 资源开放的， 资源开放的， 以旅游产业为 主体的新市镇 回现主体－现金牛 区域商业 区域级的配套 中档经济形酒店 较为优质的沙滩 后勤保障区域， 原生态旅游区 后勤保障区域， 原生态旅游区 中档、中高档住 后勤用地分布3个中档经济型酒店 原生态红树林 开发顺序 区域发展方向 战略定位 资源条件 案例研究1：珠三角金梅湾项目作为zui重要的休闲度假方式之一，世界高尔夫球业发展迅 速，成为巨大的国际产业市场。 50% 27% 8% 3% 12% 美国 日本 韩国 台湾 其他 2001年世界各国高尔夫人口占比 •2001年，全世界打球人口601058 万人，共有球场31516家； •全球共有97个国家或地区有高球 人口，118个国家或地区有球场； •其中美国高尔夫人口占高尔夫总 人口的一半，日本占27%，是世界 diyi、第二大高尔夫球国。 资料来源：世界高尔夫联合会 国家 总人口 高尔夫人 高尔夫人口占总人口比例 国土面积 球场数量 美国25亿 约3000万 约12% 日本12亿 1300多万 约11% 中国的 125 约2600 韩国 5000多万 500多万 约10% 山东省的 12 约300 台湾 2270万 约130万 约573% 65案例研究2：高尔夫旅游开发案例研究 高尔夫市场 有：滨海度假、温泉度假、滑雪场度假、邮轮度假、高 尔夫度假等领域。 或喧嚣，它把文明礼貌与健体竞技融为一体。 商务沟通平台、美化环境等；据专家估计，全世界商务、 贸易成交量的 球场达成的协议。 尔夫球产品的销售总额超过50亿美元，而与高尔夫球相关性 的产值超过 现代的休闲度假方式主要有：滨海度假、温泉度假、 滑雪场度假、邮轮度假、高 尔夫度假等领域。 高尔夫的优点：jue无吹哨或喧嚣，它把文明礼貌与健 体竞技融为一体。 高尔夫的功能：运动方式、 商务沟通平台、美化环境等； 据专家估计，全世界商务、 贸易成交量的20%是在高尔夫 球场达成的协议。 产值大：1998年，美国的高 尔夫球产品的销售总额超过50 亿美元，而与高尔夫球相关性 的产值超过200亿美元。 日本、韩国、泰国等亚洲高尔夫强国由于资源限制等原因， 致使球客向中国转移——中国已成为日本、韩国等球客进 行高尔夫旅游度假首选目的地。 34 51 64 86 20 1015 20 25 2001 2002 2003 2005 2006 中国近年韩国高尔夫球客数量（万人） 韩国高尔夫人口到国外打球成风： •土地匮乏：政府限制球场建设； •气候影响：冬季雨雪丰富，有近4个 月不适益户外开展高尔夫运动； •消费高昂：打球费用居高不下，经常 订不上球场或者要排队等候。 •外出打球成风：2006年大约64万韩 国人花费118亿美元在国外高尔夫球 旅行上。 到中国打球的韩国球客数量剧增， 中国成为韩国球客的diyi大目的地 泰国国外客源向外转移： •发展较早：1923年泰国开始建设高 球场，高尔夫随着泰国旅游业的兴起 而发达。 •吸引力衰退：由于球场拥堵、价格 战、服务质量下降等原因，致使国外 客源转移——整3年韩国没有一架包 机飞向清迈，韩国高球客纷纷转移到 海南。 日本球客、投资商向外转移： •地少人多：高尔夫人口已达1300 万，但由于国土资源限制，高尔夫球 业发展受限。 •投资商向外投资：美国的夏威夷有 60多座高尔夫球场，其中有20多座被 日本人收入囊中…… •球客外出打球成风：每年出境打高 尔夫球的人就达到150万。 资料来源：韩国关税厅 高尔夫市场 中国成为日本、韩国等球客进行 高尔夫旅游休闲的 强国相临。 硬件环境、综合设施以及服务等 方面与国际接轨。 本等国，高尔夫消费水平较低。 胜古迹多样，丰富高尔夫旅行的 内容。 中国成为日本、韩国等球客进行 高尔夫旅游休闲的首选目的地： 区位优势：与韩、日等高尔夫 强国相临。 高尔夫国际化：高尔夫球场的 硬件环境、综合设施以及服务等 方面与国际接轨。 消费水平较低：比较韩国、日 本等国，高尔夫消费水平较低。 旅游资源丰富：地域辽阔、名 胜古迹多样，丰富高尔夫旅行的 内容。 近年，中国高尔夫球业以两位数的速度增长，发展迅速，高 尔夫行业国际市场影响力不断提升。 中国历年高尔夫球具出口额（亿美元） 中国已成为全球高尔夫球具diyi大生 产基地：世界各大品牌的高尔夫球具当 中有70-80%来自中国台湾和中国广东 100200 300 400 非标准 131标准 24162 1984 1993 2003 球场发展迅速：标准球场数量以年 均3429%的速度增长；近五年年均增 长16个，2010年球场总数达到800家。 中国历年高尔夫球场数量个） 资料来源：国家体育总局第5次全国体育 场地普查；黄埔海关统计； 消费人群增长迅速： •保守估计，中国高尔夫消费人群 达30万； •乐观估计，达100万人，年增长比 例达30%。 14 19 25 31 32 2005年前三季度 2003 2001 国际赛事云集，世界高尔夫巨头 及赞助商高调进入中国 •1993年，Volvo 中国巡回赛、Volvo 国公开赛闪亮登场，开始了中国高尔夫与国际接轨的进程。 •2005年，总奖金额高达500万美金汇丰 银行冠军赛落户上海，泰格-伍兹两度造 访，在全球引起轰动。 •2006年底，PGA授权广东数字频道直播 美国巡回赛，标志美巡赛下一个市场目标 已锁定中国。 2007年起未来12年，被誉为高尔夫“奥林匹克”的世界杯落户深圳观澜湖…… 注：PGA：美国高尔夫职业巡回赛， 是目前世界上运营规模zui大、运营zui 为成功的高尔夫巡回赛 高尔夫市场 中国内地diyi个高尔夫球场： 年，中山温泉高尔夫乡村 俱乐部开幕，这正式标志着中 （继美国、 日本、加拿大、英国之后）、 中国内地diyi个高尔夫球场： 1984年，中山温泉高尔夫乡村 俱乐部开幕，这正式标志着中 国高尔夫的诞生。 日本的高尔夫球场数量从1 到100用了整整60年；中国仅 用了15年。 以球场数量为衡量标准，中 国已成为世界第五大（继美国、 日本、加拿大、英国之后）、 亚洲第二大高尔夫球国。 47 未来，中国将成为亚洲高尔夫中心国度（1） 高尔夫飞速发展 休闲消费急剧扩张 1千美元 1万美元 人均年收入 •6、70年代的美国，80年代的日 本，90年代的韩国 未来，中国财富群体数量增长迅速 中国家庭年收入在25000美元以 上的家庭户数万户 209 850 2005 2015 193 中国目前年收入在1万美金以上的人在3000万以上，潜在高尔夫人群庞大。•2001~2006年中国财富总量年均复合增 长率远高于全球平均水平 2340% 860% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 中国 国际 中国高尔夫人口将迅速增长，中国将进入高尔夫快速增长阶段 •在全面实现小康即2020年的时候，中等收入群体的比重将达 到37%左右 ，潜在的高尔夫人 口是5千万人以上。 数据来源：万事达卡国际组织，《万事达卡中国富裕阶层调查 报告》，2007年8月；美林与凯捷联合发布报告 高尔夫市场 快速发展，人们对高尔夫运动的认识和理解会有重大转变， 社会各方面对高尔夫运动也会 逐步感兴趣，高尔夫的公众化 消费也将逐步变为现实。 观念转变：伴随经济社会的 快速发展，人们对高尔夫运动 的认识和理解会有重大转变， 社会各方面对高尔夫运动也会 逐步感兴趣，高尔夫的公众化 消费也将逐步变为现实。 未来，中国将成为亚洲高尔夫中心国度（2） 西南省区气候优越，适宜四季开展度假型高尔夫运动广东、海南、云南、四川等地一年四季都可以打球，这种得天独厚的地理 资源也将为中国成为亚洲高尔夫大国奠定基础。 中国将成世界diyi大高尔夫度假旅游目的地，国际吸引力、国际影响力将进一步加强。 中国将成为世界旅游的焦点，而作为休闲度假重要内容的（中国）高尔夫 运动，届时将为更多的国际游客所认识并参与，国际高尔夫旅游具有广阔前 •利用1000万亩荒滩， 就可以建造 夫球场•可利用的 荒山、荒滩 面积达50亿 高球用地分类高球用地分类 全国比例 全国比例 原有绿地 1212% 海滩、河滩 2429% 林地、园地 943% 鱼塘改建 857% 垃圾场 471% 荒废土地 3231% 耕地盐碱 857% 资料来源：2007年高尔夫周刊统计 高尔夫市场 世界高度认同中国高尔夫 球业的国际地位。 亚太地区，高尔夫要全球化必须在亚太和中国进行推广 普及。 国际高尔夫协会、世界 五大洲职业高协和日本职业 世界高度认同中国高尔夫球业的国际地位。 高尔夫未来zui大的市场在 亚太地区，高尔夫要全球化 必须在亚太和中国进行推广 普及。 ——国际高尔夫协会、世界 五大洲职业高协和日本职业 随着国际高尔夫旅游的盛行及国内高尔夫旅游的兴起，云南和海南高尔夫球业率先崛起，成为亚洲度假型高 尔夫热点区域。 北京 1399% 上海 1036% 广东 2124% 其他 5441% 2001年各地标准高尔夫球场数量比较 中国高尔夫发展第1阶段：经济推动型发展阶段——商务型高尔夫 中国高尔夫发展第2阶段：资源导向型发展阶段——目的地型高尔夫 •特征：球场数量与当地经济发 展水平呈显著的正相关关系。 •表现：北京、上海、广东“三 足鼎立”。 •原因：本地及周边球客为主， 商务活动占主导，周末高尔夫 运动和短期高尔夫旅行为主。 •阶段特征：气候宜人、资源优 越的综合性度假区高尔夫球业 蓬勃发展，以国际、国内客为 主、中期度假为主、康体休闲 为主。 北京、上海、广东：传统高 尔夫省市，城市商务型高尔 云南、海南：新兴高尔夫省市，度假目的地型高尔夫。 高尔夫市场 云南、海南成为高尔夫新一 轮发展重点： 内因： 夫发展，为发展用地提供政策倾斜。 源优越，旅游资源丰富，度假功能完善，适宜中长期度 尔夫与旅游双重乐趣；四季适宜挥杆、综合性度假地成 为首选。 云南、海南成为高尔夫新一轮发展重点： 内因： 气候宜人：利于草场保 养，四季都可开展高尔夫运 用地保障：政府支持高尔夫发展，为发展用地提供政 策倾斜。 目的地型旅游地：自然资 源优越，旅游资源丰富，度 假功能完善，适宜中长期度 国际、国内通达性高。外因： 高尔夫旅游兴起：追求高

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