广州从化市房地产市场研究报告.doc

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　　从化市房地产市场研究报告 1、从化市简介 2 1.1 基本概况 2 1.2 城市特色 2 1.3 城市服务功能 3 1.4 区位、交通现状 3 2、从化城市经济发展分析 5 2.1 从化市宏观经济分析 5 2.2 产业发展和产业布局 7 3、从化市及本项目片区相关的城建规划状况 9 3.1 从化市的未来发展方向 9 3.2 从化镇区的发展方向 10 4、从化市房地产市场发展状况分析 11 4.1 房地产市场投资情况分析 11 4.2 土地交易情况 13 4.3 从化市土地等级划分 14 4.4 从化主要楼盘介绍 14 5、研究结论和建议 16 5.1 市场风险与潜力 16 5.2 投资建议 17 1、从化市简介 1.1 基本概况 从化市地处广东省中部，广州市东北面，珠江三角洲到粤北山区的过渡带，属广州市县级市。市境东面与龙门县、增城市接壤，南面跟广州郊区毗邻，西面和清远市、花都市交界，北面同佛岗、新丰县相连。 全市总面积2009平方公里。境内西北到东南zui长直线公里，东北到正南边zui大距离80公里。从化市辖3个街道（街口、城郊、江埔）、5个镇（温泉、良口、吕田、太平、鳌头）。全市人口54.3万人。 1.2 城市特色 生态资源：从化境内青山绿水,风景秀丽,以温泉著称于世。全市100多个湖泊水库。180多万亩青山，森林覆盖率达68%; 流溪河是zui大的一条河流，总长157公里，从北到南流贯全市，注人珠江，是广州市的“母亲河”。从化素有 “北回归线上的明珠”和“都市桃园”之誉，拥有温带的雨水与热带的阳光，是广州的“后花园”。 旅游资源：从化风光旖旎，山、水、林、果、泉．湖为特色的旅游资源丰富，文化旅游景点达10多处。广裕词、五岳殿等7个景点列为省或广州市重点文物保护单位。被誉为“岭南diyi泉”的从化温泉是世界著名的稀有小苏打、氡元素名泉；流溪河国家森林公园有“第二庐山”之称；广州抽水蓄能电站旅游度假区被评为“三A”级国家重点风景名胜区。石门国家森林公园、流溪温泉度假区、天湖瀑布．流溪香雪、仙沐园、三桠塘幽谷探险、钱岗古村落等景点吸引越来越多的国内外游客。拥有从化温泉宾馆、凯旋宫、碧水湾、文轩苑、逸泉山庄、温泉高尔夫球场等一批较高档次的休闲度假酒店。 1.3 城市服务功能 教育资源丰富：已实现普九教育，全市有中小学校230所，其中有省一级中学1所，广州市一级中学2所。民办教育是从化的发展亮点：中华英豪学校和南洋英文学校早已闻名全国。近年来，民办高等院校如雨后春笋，现已有广州工程技术职业学院、南洋理工职业学院、广州大学华软软件学院，广州大学纺织服装学院、广州城建技术学院、广医从化分院、广东水利专科学院、广师翻译学院、中山大学南方学院等陆续建成招生，在校大学生超过二万人。 市政文化：建有博物馆、图书馆、儿童活动中心、电影院等文化设施以及青云公园、河滨公园、河岛公园等一批绿化、美化景区，街口“一河两岸”整治和亮化工程初见成效，已开通广播电视光纤网和IP网，现代文明气息浓厚。 1.4 区位、交通现状 区位优势： 从化位于广东省中部, 广州市东北面, 东邻龙门县、增城市, 南与白云区接壤, 西与花都区、清远市相连, 北界佛冈县、新丰县, 地处大珠三角经济圈, 属于广州北优发展战略的重要组成部分, 是珠江三角洲通往粤北、华东中原地区的交通咽喉. 南部太平镇被列入国家小城镇综合改革试点镇以及省、广州重点发展的中心镇。下图为从化市的区位图，从图中可以看到从化在珠三角延伸半径范围以及与其他周边城市的连接线路。 交通优势： 公路??全市公路总里程1000多公里, 国道105、106线贯穿全境, 京珠高速公路穿越西南部, 在棋杆镇没有出入口. 街北高速公路(街口--北兴广州新国机场)、广州北三坏正在规划兴建.全市570多公里村道进行了硬底化改造, 形成以国道、省道以及高速公路、村道为骨架的车通八达公路网. 与广州大都市半小时经济圈的优势逐渐凸现。 港口? 到广州黄埔港、花都港60分钟 航空? 到广州新国机场30分钟车程 铁路? 到广州火车站、广州火车北站(花都)和清远源潭火车站40分钟 其中街北高速紧贴本项目，位于本项目的北面，为街北高速所包围。从2月1日起，连接从化到花都北兴的街北高速公路正式开通，这也标志着全长50.47公里的机场高速全线贯通。街北高速是从化市中心城区街口镇至广州市花都区北兴镇的高速公路，起点接国道105线公里，终点在北兴接京珠高速公路，与广州国际机场北延线高速公路、北三环高速公路互通。路线公里（含联络线）。设计技术标准采用高速公路双向四车道，计算行车速度为100公里／小时，全线设有街口、莲塘、北兴三处立交。 届时广州市民从广州市区驱车经机场高速路到从化仅需50分钟左右，比原来节省近半个小时。 2、从化城市经济发展分析 2.1 从化市宏观经济分析 年份 2004 2005 2006 户籍人口（万人） 53.58 53.82 54.30 生产总值（亿元） 84.2 92.1 108 固定资产投资（亿元） 32.97 32.65 39.8 居民人均可支配收入（元） 10760 11397 12618 城乡居民储蓄存款余额（亿元） 52.31 61.39 69.03 消费品零售总额（亿元） 43.54 31.69 35.2 房地产投资额（亿元） 5.5 11.07 13.52 工业总产值（亿元） 153.64 177.82 —— 出口总额（亿美元）及同比增长（%） 6.38，32.42% 7.69，17.% —— 第三产业增加值（亿元）及同比增长（%） 23.43，12.01% 34.1，12% —— 三产业比例 9.98：67.42：22.6 10.97：57.88：31.15 —— 注：统计表经过整理，数据主要由从化市统计局负责人欧小姐提供，上表部分数据与统计公报公布的数据之间有比较大的差距，其主要原因是统计精度问题与统计口径的变化等。 分析结论： 1、从化市总面积为东莞市面积的81.51%，但从化市的户籍人口仅为东莞市的1/3，外来人口更远少于东莞市，而且分布不均，主要在从化市的几大工业园区，在旅游区和在城区范围从事第三产业。纵向对比来讲，城镇居民人均可支配收入也在逐年提高，城乡居民储蓄存款余额也在稳步上升，但是总体的量的变化不是很大；与东莞市的横向比较来看，2006年东莞的城市居民人均可支配收入达到25320元，是从化市的2倍多，未来从化的发展主要取决与工业以及第三产业的的发展，尤其以工业发展的带动性为重。 从人口结构（人口分布、教育水平、职业构成等方面）、居民消费能力分析，近年来从化市旺盛的房地产市场所提供的大量的产品（主要是别墅类产品），其主要的吸纳人口来自于近邻的广州客户以及珠三角地区的富有人士，从化市人口本身的消化能力有限，但由于工业的逐步发展以及旅游业的带旺，直接刺激了从化市的消费市场，尤其是房地产市场。 2、从化市2006年GDP总量仅为100多亿，与东莞市的一个镇区（2005年32镇区中GDP排名前5名的镇区）的GDP相当，而且增长的速度比较不算是很突出，显示从化市的工业发展水平还有待提升，产业创造价值的能力有待提高。 3、04、05年从化市的产业结构显示其三产业的比例并没有向优化的方向发展，农业所占比例过重，第三产业的比例偏低，而且第三产业的素质不高，增加值较低，主要为旅游业，而在金融服务业上非常薄弱。农业的比例上升一方面是因为城市产业规划，另一方面是依靠从化良好的种植环境、以及作为广州直接、重要的后勤基地，农产品需求在未来的需求程度上只会逐年增加，而不是会减少。 4、由04、05年从化工业总产值变化来看，其产值的年增幅不是很高，而且其工业总产值的基数较低，不足东莞市的1/20，主要原因是工业企业数量不多、产业规模不大、高创值企业少。 2.2 产业发展和产业布局 2.2.1 产业发展 从化市经济实力进入全国百强县（市），国民经济主要指标在全省57山区县（市）中位居前列，但在广州市行政辖区范围内属后进区域，且地域宽广，各类产业发展尚有很大空间。 第二产业中，摩托车制造业已具备年产100万台的生产能力，有精通天马等目录内企业九家及一批零配件厂，已形成较好的市场及配套环境；以化妆品为主的精细化工行业初具规模；医药保健行业近年发展势头迅猛，有包括国家级中药现代化工程研究中心在内的从研发、前处理到生产销售的完整产业链条；其他如钻石加工、食品、纺织服装、玩具工艺品等行业亦有一定规模，结合本地资源的农产品保鲜、深加工类食品行业开始成型。? ? 第三产业中，房地产业健康发展,三年累计完成投资总额32.6亿元,年均增长42.7%。逸泉山庄、东方夏湾拿花园，紫泉翠轩、雅居乐滨江花园等大型高档商住区相继落户，进一步提升从化市房地产业发展水平；近年来从化市旅游业持续兴旺，预计2006年可实现旅游总收入13.1亿元,比2002年增长42.7%。 民营经济已成为国民经济的重要增长点，2005年实现工业总产值63.1亿元，占全市35.6%。 主导产业：旅游、房地产、摩托车制造业、工艺美术品、化装品制造业。 重点企业（总共65家）：重点工业企业（36家）：如广州天马集团天马摩托车有限公司、广州雅芳制造有限公司、广州从化晶彩化妆品有限公司、广州日立冷机有限公司等；重点旅游、服务业企业（7家）：如广东移动通信有限责任公司从化分公司、广州从化碧水湾温泉度假村有限公司；重点建安企业（3家）：如从化市安盛电气工程有限公司、从化市第三建筑集团有限公司；重点商业流通企业（4家）；重点房地产企业（4家）：如广州云星房地产开发集团有限公司、广州市从化珠江房地产开发有限公司、广州骏嘉房地产发展有限公司、广州城建开发景诚房地产有限公司；重点农业产业化龙头企业（11家）：典型如广州从玉菜业发展有限公司。 行业重点：● 充分利用现有优势产业平台，如摩托车及其零配件、化妆品等，，通过企业技术改造扩张或同行业强势企业的引进继续做大做强。● 洁净的环境为GMP厂房的低成本运行创造了条件，鼓励医药保健品行业科研、开发、生产企事业单位落户。● 汽车制造业已成为广州市的支柱产业，为积极参与广州汽车产业链的分工，建立汽车零部件制造专业园区，促进行业集聚。● 以高校为依托，支持民办高科技园区或孵化器，发展包括软件等在内的高科技产业。● 大型旅游项目开发。● 现代农业标准化生产、有机农业示范基地；绿色食品工业。 2.2.2 产业分布 总体产业布局： 根据从化经济地理特点，以街口为中心，大致可分为三个产业功能区域：● 东北部山区，包括温泉镇一部分和良口、吕田镇，约1000平方公里，崇山峻岭，又是流溪河水源区和温泉区，重点发展旅游业。生态农业和结合本地资源优势，如小水电等，的工业项目。● 西北部沿省道355线线，包括城郊街一部分及鳌头镇约600平方公里，地势平缓，交通便利。适于创办工业企业。已有市明珠工业园区及多个有一定规模的工业集聚区。是谓从化的“西部工业走廊”。● 中、南部包括街口、江埔、城郊街和太平镇约400余平方公里，地势平缓，毗邻广州，配套条件较好，土地成本也相对偏高。适于发展“三高”，即高教、高技术产业，和高尚住宅楼盘。相应的商业、物流及其他配套服务业也有较大发展空间。 图中显示的是从化市产业布局的总体情况，主要分为三个区：东北区、西北区以及中南区。 产业园区： 从化市连片开发、集聚发展的工业园区已初步形成。中部高教园、流溪温泉旅游度假区和西部物流区的总体规划已经完成。全市现有工业园区9个。其分布图如上。 3、从化市及本项目片区相关的城建规划状况 3.1 从化市的未来发展方向 根据《广州市城市总体规划文本》，广州市规划确定东、南部为都会区发展的主要方向，调整城市空间结构，完善城市功能，促使城市由单中心向多中心转变，确定都会区空间布局的基本取向为：南拓、北优、东进、西联。 南拓：南部地区具有广阔的发展空间，未来大量基于知识经济和信息社会发展的新兴产业、会议展览中心、生物岛、大学园区、广州新城等将布置在都会区南部地区，使之成为完善城市功能结构，强化区域中心城市地位的重要区域。 北优：北部是广州主要的水源涵养地，应优化地区功能布局与空间结构，由于新白云国际机场在花都，在保证贯彻“机场控制区”规划的前提下，可以适当发展临港的“机场带动区”，建设客流中心、物流中心。 东进：以广州21世纪中央商务区的建设拉动城市发展重心向东拓展，将旧城区的传统产业向黄埔——新塘一线集中迁移，重整东翼产业组团，利用港口条件，在东翼大组团形成密集的产业发展带。 西联：西部直接毗邻广州市直接吸引区——佛山、南海等城市，应加强广州同这些城市的联系与协调发展，加强广佛都市圈的建设， 同时对西部旧城区进行内部结构的优化调整，保护名城，促进人口和产业的疏解。 从化市位于广州市的东北面，为“北优”的主要区域，在城市土地利用上，由于从化片区具有良好的农业发展条件和优越的旅游资源，规划建议是可利用其独有的环境及旅游资源优势，发展旅游业和三高农业。 总体来讲，从化市的发展受到广州市总体规划一定的限制，尤其在工业发展上，要严格控制污染。未来广州的重点发展方向和大型市政项目也不会倾向于从化片区，但从化作为广州的后花园，有着良好的自然环境以及丰富的土地资源，所以，在未来的发展中，从化的房地产业会随着广州南托、东进的城市化进程的加深而使得从化楼市成为广州5片区（都会区、花都片区、从化片区、增城片区、南沙片区）中的一个价格洼地；由于南部和东部城市化进程的推进以及受广州城市功能的转移和延伸的作用，南部和东部土地会趋向供应紧张，楼价增速也会加快。在此形势影响下，广州未来的住宅市场的供应量预计会有较多份额转移到从化片区内，主要得益于从化优越的自然环境、充足的土地储备以及便捷的交通条件。 3.2 从化镇区的发展方向 3.2.1 从化镇区规划调整（镇区经济功能分布） 从化市zui近在平稳、有序、顺利地进行镇级行政区划调整的基础上，把调整后的三街五镇的区域资源有效整合，使各街、镇区位优势更凸显，三大产业布局更合理，利用各自优势重点发展特色产业，重新打造出一个功能互补，各展优势、各具特色、百舸争流的区域经济发展新格局： 1.街口街重点发展商住、商贸、物流业； 2.江埔、城郊两街在巩固现有工业、高教产业和特色农业基础上，大力发展商贸服务和房地产开发，加快城市化进程； 3.鳌头镇牢牢抓住京珠高速通车和广州新国际机场启用的机遇，推进人和、聚龙工业区和棋杆商务区的开发，迅速形成西部工业板块，大步推进西部中心镇建设； 4.太平镇抓住广州市推进中心城镇和街北高速公路动工兴建的契机，壮大经济技术开发区，推进逸泉山庄、东方夏湾拿等大型房地产开发，着力打造广州乃至珠三角地区第二高品位居住地； 5.温泉镇利用品牌优势，重振雄风，整合旅游资源和推动中心高教产业园区建设； 6.良口镇重点发展流溪温泉国际旅游度假区、森林公园，打造“旅游旺市”新亮点； 7.吕田镇着力发展资源产业、生态农业和旅游业。 3.2.2 从化市规划发展方向 从化市市区的规划已更新，规划年限为2004-2020年，主要规划的城市功能为商贸金融中心，公共政治管理功能在未来将会有所转移，以缓解市区日益紧张的交通，整合政府功能，促进城市职能的分工，且进一步优化经济功能。 据从化市规划局负责人李小姐（工程师）介绍，未来从化市的发展方向将以市区为起点，逐步向东北方向延伸，主要的发展镇区为温泉镇和良口镇。太平镇将不会作为重点的发展镇区，但是由于紧邻花都区，距离新国际机场也仅二三十分钟车程，所以未来的发展前景会因为其优越的区位而显得乐观。 4、从化市房地产市场发展状况分析 4.1 房地产市场投资情况分析 2005年，从化市的房地产投资额超过11亿元，2006年则达到了13.52亿元，2005年开始，各大重量级房地产企业在从化市的项目开始上马，早期有城建集团的逸泉山庄，紧接着有雅居乐地产的滨江花园、珠江地产的东方夏湾拿花园、利海集团托斯卡纳等。下图为2004-2005年从化市房地产的开发情况表（以项目所在地统计口径而统计计算）： 从化市房地产开发情况 指 标 单位 2005年 2004年 增长％ 本年完成投资 万元 117418 56781 107 其中：商品房建设投资 万元 109204 51680 111 土地开发投资 万元 496 105 372 完成投资中按工程用途分 1、住宅 万元 97487 53191 83.28 2、办公楼 万元 325 1085 -70.05 3、商业营业用房 万元 17926 2205 713 4、其他 万元 1680 300 460 房屋施工面积 平方米 1271249 1048193 21.28 其中：住宅 平方米 1062781 870176 22.13 房屋竣工面积 平方米 312796 134683 132 其中：住宅 平方米 237784 124115 91.58 商品房销售面积 平方米 348084 284877 22.19 其中：住宅 平方米 324246 264057 22.79 商品房屋销售收入 万元 87824 69429 26.49 其中：住宅 万元 77161 60227 28.12 从表中分析，从2004年到2005年，土地开发投资额增长了372%，表明各大房地产开发商在从化积极的土地储备开发动作，而由于从化在近年来经济的稳步的上升，处于广州“半小时生活圈”的从化市依托新白云国际机场、街北高速、环城高速等利好交通因素，房地产市场随之迅猛发展起来，而且开发的量和规模都非常大。 由于在建和销售的楼盘数目不多，且多为别墅盘，尽管一般都规模庞大，但相信开发商分期开发的速度要视市场反映程度以及未来从化经济发展的影响而定。所以从表中看到，其实相对于整个广州房地产市场而言，从化的供应量也只是很小的一部分，例如2005年上半年广州市十区商品房的预售面积就有409.30万平方，新增的商品房也有400余万平方米，但是由于从化的土地储备充足，在土地越来越稀缺的未来，从化的房地产发展将会有很大的发展空间。 比较2004、2005年从化的房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售面积、商品房屋销售收入这四组数据，施工面积、商品房销售收入逐步增长；经计算得2005年的吸纳率为111%，2004年为211%，这表明了从化房地产市场楼盘产品的受欢迎程度，旺盛的市场需求必然会带动从化的产业结构升级，推动从化市的经济发展。 而2006年从化市房屋报建面积超过200万平方米；商品房共办理登记2271宗，建筑面积合计27.03万平方米；售房总金额6.09亿元；房屋二手交易办理1950宗，建筑面积合计40.18万平方米，交易总金额2.91亿元，商品房预售鉴证办理3062宗，建筑面积37.37万平方米，售房总金额9.87亿元，预计今年从化市的楼市供应量会有更大的提升，增长幅度在20%左右的话，今年的商品房销售收入会达到12以上。 4.2 土地交易情况 国有土地使用权出让、划拨情况一览表（2005年7月1日至2006 年 5 月 31 日 ） 序号 用地单位 合同号或划拨文号 土地用途 土地来源 用地面积（平方米） 用地位置 供地方式 出让价款（万元） 单价（元/平方米） 1 广州城建开发景城房地产有限公司 从国合字[200 5]第57号 商品住宅 新增建设用地 44523 从化市太平镇菜地村 挂牌 614 138 2 广州市从化珠江房地产开发有限公司 从国合字[200 5]第81号 商品住宅 新增建设用地 585204 太平镇莲塘村地段 挂牌 10227 174.7 3 广州市乾基实业有限公司 挂成字（2005）2号 商服用地 新增建设用地 126652 温泉镇温泉村沙岗村 挂牌 1475 116.46 4 从化市兴丰贸易有限公司 4413 商品住宅用地 原有建设用地 2495.4 街口街新村路 挂牌 255 1021.88 5 广州雍晟房地产开发有限公司 —— 商品住宅用地 —— 10496.6 从化市街口街西宁西路 44号 挂牌 644 613 上表为从化市土地挂牌成交案例可见，从化市市区的地价一般为郊区的地价的5倍以上，郊区土地单价低得非常可观，非常适合大面积大规模取地，且升值的潜力较大。 4.3 从化市土地等级划分 根据新的规定，从化市各级土地的范围的作了重新的划分。其中，“一级土地”包括街口街、江埔街、城郊街区从化市中心城区总体规划范围内的土地。 “二级土地”包括街口街、江埔街、城郊街区除从化市中心城区总体规划范围的其他地区；太平镇、温泉旅游区城镇规划范围内的土地；市经济技术开发区、明珠工业园、流溪温泉旅游度假区范围内的土地。 “三级土地”包括吕田镇、良口镇、温泉镇、鳌头镇城镇规划范围内的土地。 “四级土地”包括温泉旅游区内除城镇规划范围的其他地区的土地；太平镇、吕田镇、良口镇、温泉镇、鳌头镇除城镇规划范围的其他地区的土地。 在选择投资土地范围和领域的时候，由于基准地价以及土地征税会以土地的级别分类和参照，所以从zui优价格因素考虑土地投资的话，大规模大范围的土地购买应该尽量选择从化市的三、四级土地，以作为长线投资；对于短线开发，可以考虑一、二级的土地范围，比如是市区或者镇中心区等。 4.4 从化主要楼盘介绍 物业名称 物业地址 物业类别 物业价格 开发商 从化托斯卡纳 从化355省道海关旁 普通住宅 不详 广东利海集团有限公司 雅居乐滨江花园 从化街口河东江埔街沿江南路段 普通住宅 联排别墅 独立别墅 4300元/平方米 7500元/平方米 11000元/平方米 广州从化雅居乐房地产开发有限公司 东方夏湾拿 从化神岗镇广从公路莲塘桥 联排别墅 独立别墅 5800元/平方米 9000元/平方米 广州珠江房地产开发中心有限公司 逸泉山庄 从化神岗流溪河畔（105国道旁） 联排别墅 独立别墅 6600元/平方米 8500元/平方米 广州城建开发景城房地产有限公司 东富广场 从化街口河滨南路 普通住宅 3300元/平方米 广州市嘉东房地产有限公司 利海·从化托斯卡纳位于从化城西板块，355省道海关大楼旁，毗邻风云岭、黎塘河自然生态景观旁。项目总占地7万㎡，建筑面积8万㎡，容积率仅为1.1，绿化率为42%。项目由39栋6~11层高的花园洋房组成，是从化市的大型豪宅社区之一，社区规划设计有多种创新系列产品，区内拥有2300㎡意式风情会所、3000㎡欧式风情商业街、幼儿园、游泳池、网球场、儿童活动区等完善的生活配套。项目现正处于施工阶段，预计于07年年初开售，首期推出11栋花园洋房，户型全为一梯两户或三户，并且南北对流，多层带电梯，面积由78㎡的两房～150㎡的四房，其中以100～130㎡的三房为主力户型。户型创新设计，首层带私家花园与地下室、顶层带阁楼、入户花园、多露台设计、外立面层层退台等。 雅居乐滨江花园项目西临流溪河,东临从化规划中的主干道从化大道,南接355省道,并且近邻从化商业中心。项目总规划用地面积近500亩，总规划建筑面积超过40万m 2，建筑密度低至25%，容积率仅为1.42，绿化覆盖接近50%，建成后居住人口达1万人以上，社区配套设施一应俱全，并留有足够的可待续发展空间。小区由低密度豪华别墅、联排别墅、四联别墅、6层至18层洋房多款产品组成。洋房产品主力户型二房到四房，建筑面积从76至170平方米，满足各种不同需求的客户；别墅均依水环湖而建，建筑面积从141平方米至363平方米，营造独具特色的水岸式生活。其中首期开发1000多户。 东方夏湾拿花园是由珠江地产精心打造的广州首个拉丁风情小镇，依傍流溪河畔，周边环境优美，一河两岸山清水秀，自然生态保持良好，超过80%的绿色植物覆盖率，空气中每立方厘米的负离子含量在1000个以上，大气污染浓度低于国家大气环境质量一级的5-12倍，比广州市区低8-12倍。项目占地约3500亩，北部为风云岭生态自然保护区。首期开发1150亩，产品以TOWNHOUSE（联排庭院式住宅）为主，户型面积由140平方米-173平方米不等，而独立庭院式住宅户型面积由300平主米-400平方米不等，有天有地，前后独立花园。而首期开发的哈瓦那、圣保罗两区，占地150亩，共有联排庭院式住宅278套和楼体公寓33套，另有商业配套面积5320平方米，zui近处距离流溪河仅50米，独拥100亩河岸竹林。 逸泉山庄：绿化率为45%，建筑密度17.7%，噪声指数仅为38.9分贝，负离子指数高达2000个/立方厘米。目前已经建成的A区“采绿园”和D区“绿海银舟”绿化率高达50%，近600套别墅已经基本售磬。全新推出依山伴湖、靠近天然荔枝林的小B区。小B区，每栋别墅占地1.5～3亩，全部环绕人工湖布局，规模与景观优势成就独有的尊贵，现为第6期。 4.5 从化房地产市场承受能力分析 现时从化区内房价还相对于广州都会区和番禺区来讲是偏低的，jue大多数中档的住宅小区售价（以平方米为单位）都在2900元到3500元之间，以100平方米的户型来算，售价大约在30万到35万元间。根据联合国人居中心数据统计，全世界城市平均住房消费中房价与收入的比例是7倍，而2006年，从化区城乡居民可支配收入为12618元，以四口之家为例，年可支配收入为5万元，则每户可承受的房价多达35万多元，这个价格基本上可以涵盖区内中等层次的所有楼盘。而对于高尚的豪宅别墅类产品（联排别墅均价一般在5800元/平方米以上，独栋别墅单价在8500元/平方米以上），由于从化区的主体消费人群主要来自于广州都会区或者珠三角周边地区的富有人士。  随着从化区知名度的提高，广州城市规划的目标与整合，和广州市分流的需要，由广州市民组成的购买团体将会成为本区房地产市场的重要支持。由于交通网络的完善和生活水平的提高，广州市民的居住范围正不断扩大（一方面由于市区楼价高，另一个重要因素是居民对生活的要求不断提高），正从市中心向外扩散，例如番禺以及南沙等区域的楼盘产品消化人群大部分是来自广州市区的买家。据资料统计，广州市民私人小汽车的家庭拥有量已达6.5％，而且呈不断上升趋势，估计未来轿车价格进一步降低和市民收入的提高，市民私人汽车拥有量将迅速增加，进一步导致居住的郊区化，促进周边地区的房地产市场的发展。 从化区的优势正逐渐显现，例如较低的开发费用和售价，完善的基础建设和社区环境等，由于开发较迟及规模不大，区内得以保存了相对好的自然地貌，从广州市中心区到本区之间有一条宽阔的绿化隔离带，加上建设山水城市、生态圈的发展构想，都是促使从化区构筑和谐生活社区的契机，未来几年将会迎来房地产开发的高潮。 5、研究结论和建议 5.1 市场风险与潜力 市场风险： ●从化市未来不作为广州总体规划中的重点发展方向，而作为“北优”的重要战略组成部分。 ●未来从化的主要发展方向是向东北部发展，相对于本项目而言，项目位于的太平镇将在较大程度上不能享受到从化市城市化进程所带来的配套性优势。 ●竞争对手实力较强，雅居乐在自己的地盘上已有500亩的开发规模，未来有可能扩展到其西南面（355省道对面）400亩的即将的挂牌用地范围；城建集团在从化的拿地规模超过了3500亩，逸泉山庄现在已开发到第六期，开发了1000多亩，未来还有比较长的开发周期；珠江地产开发的东方夏湾拿占地也达到了3500亩，一期开发了1000亩；利海集团在从化的项目托斯卡纳会在今年2月底开盘，项目占地7万平方米，但利海集团在从化的试水表明了各大开发商对这块热土的关注和乐观的市场态度。 ●由于广州未来的发展方向将不会倾向于东北部的从化，所以从化市未来的经济发展在很大程度上要依靠自身的优势以及自身的规划调节。在工业发展受到一定程度上的约束的条件下，而且在广州中心城区对从化市的辐射度和影响度也将会随总体规划而减弱的情况下，第三产业的发展将会由此而变得缓慢，各市政配套也不会在短期内得到更好的完善，房地产业也会受到一定程度上的影响（但别墅类楼盘的受影响程度不会很大） ●市场承受能力风险。按照从化市经济增长的速度预测（设未来5年内GDP平均增长率为12%），到2011年从化的GDP的总量也只是190亿元。由于市场吸收能力受经济发展环境的直接影响，未来从化市的商品房供应量将会受需求的一定的约束。 市场潜力： ●从化拥有充足的土地储备，且自然环境优越，适宜开发大型的高尚盘。从化以旅游业为主导产业，在一定程度上带动了房地产业的发展。由于温泉资源的稀缺性，未来从化的房地产发展将可以此为一个依托，突出度假的卖点。 ●作为广州的后花园，处于广州中心城区“半小时生活圈”范围内，区位优势明显，而且交通便捷。新白云国际机场可以刺激从化物流业的发展，连接国际机场的高速公路如机场快线、新落成的街北高速成为了从化市主要的交通枢纽（30分钟车程以内），客观上突出从化的区位优势，有利于房地产业的发展。 ●各大开发商来从化投资，可以进一步优化从化市的人居环境，提高了从化作为房地产业作为支柱产业的知名度和影响力。 5.2 投资建议 ●关注规划动向，在从化未来向东北部发展的大前提下，土地投资可重点考虑良口镇和温泉镇。 ●从我部调查的五大楼盘的销售情况来看，除了雅居乐和东富广场的主要消费人群是从化市区居民之外，其他几大楼盘的主要营销对象是广州市区居民以及东莞、深圳、香港的客户。所以无论长期开发还是短期进入，在营销策划上应当注重广州都会区消费人群以及珠三角其他区域的消费者市场。 ●当今从化市是一个不太成熟的房地产市场，但土地储备充足，地价低廉，房地产发展潜力大，适宜开发大规模楼盘，但在各大市政配套还是很不完善，从化政府在总体规划上也未有一个战略性的发展计划，建议在拿地的同时跟进规划方案的调整。 ●由于从化房地产市场还处于稳步起跑阶段，房地产市场还没达到饱和程度，发展空间很大，所以在前期调查确定后，建议尽早进入这个市场，趁低吸纳，大面积大规模取地。 投资部 2007-2-8 17

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