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  近期,中南高科向港交所递交了招股书,拟赴港IPO。“渗透核心、拓展全国”,这是中南高科的布局策略和目标。据悉,中南高科是一家产业园区开发和运营商,目前已经在全国布局了70个产业园项目。

  值得关注的是,尽管中南高科的成立时间较短,但其发展速度很快。招股书显示,2018年至2020年公司收入的复合年增长率超过了200%。此外,中南高科的物业销售单价同样较低,约为3000元/平米。不过,在收入大幅上涨的同时,中南高科的合同负债和银行借款也在大幅增加。

  5月12日晚间,中南高科向港交所递交了招股书。招股书显示,中南高科是一家以服务先进制造业为核心的产业园区开发及运营商,提供集产业研究策划、园区开发、产业资源导入及产业园综合运营服务于一体的综合服务。

  招股书显示,截至2021年2月底,中南高科已经获取了70个产业园项目,包括约280万平米已经竣工的建筑面积、约410万平米开发中规划建筑面积及约400万平米持有的用作未来开发的预估建筑面积。

  中南高科算是产业园领域中的“年轻小将”,其成立于2015年,近年来发展迅速。截至2020年底,中南高科在中国制造业产业园开发及运营商中,已获取的项目覆盖城市数量排名diyi位,总建筑面积排名全国第二位。

  整体来看,中南高科自成立后便步入了“高速”发展的通道。招股书显示,2018年至2020年,中南高科的收入分别为4.6亿元、19.8亿元、46.1亿元。按照这个数值计算,中南高科收入的复合年增长率高达216.3%。除了收入的年复合增长率“惊人”之外,中南高科的毛利在相应的报告期内分别为1.57亿元、6.66亿元及12.9亿元,复合年增长率达到了186.8%。

  上述提到,中南高科是一家产业园区开发及运营商,提供包括研究策划等在内的综合服务。不过,《华夏时报》记者在查阅了中南高科的招股书后发现,中南高科收入的大部分来自于产业园物业开发及销售,仍然尚未躲开产业园区发展的“老路子”。不过记者也注意到,中南高科也在慢慢转型,首个轻资产标杆项目——苏高新中南高科智芯谷也已经落地了。

  在2020年,产业园物业开发及销售这一部分的收入占集团全部营收的99.3%。而剩余0.7%的营收则是来自于提供产业园综合运营服务和提供建筑服务。

  具体来看,2018年-2020年,营收占比zui高的产业园物业开发及销售这部分的收入分别为4.58亿元、19.45亿元、45.83亿元。而产业园综合运营服务这一部分带给集团的收入则在2020年才增长至了2625.4万元。至于建筑服务,从招股书来看,建筑服务是中南高科近年来新发展的业务领域,其在2019年开始这部分收入才被并表。2020年,这一部分的收入381.2万元。

  整体来看,中南高科的运营模式属于重资产运营,在获得地块后,对产业园进行建设开发及运营。在这种模式下,企业的成本来自于土地、建设及运营,收入则主要来自物业销售或者租金收入。

  招股书显示,2018年-2020年,中南高科产业园的销售单价分别约为2972元/平米、3163元/平米以及3181元/平米。和几乎已经是过万元的全国商品房销售单价相比,这一数值已经是属于低位。

  不过,除了销售单价较低之外,中南高科获取土地的成本同样不高。2018年-2020年,中南高科的土地成本为384元/平米、344元/平米以及376元/平米。其中,土地成本占同期销售均价的12.9%、10.9%、11.8%。

  低售价、低成本、高收入的中南高科面临着较大规模的负债。招股书显示,截至2020年底,中南高科未偿还及其他借款的总额为23.14亿元。其中,有5.82亿元需要在1年内进行偿还,17.31亿元则需要在1年后进行偿还。

  在整个债务方面,2018年-2020年,中南高科的合同负债分别为11.86亿元、22.56亿元及41.43亿元,及其他借款的总额也是随着收入的增加逐渐从2018年1.68亿元增长至了2020年的23.14亿元。负债的大幅增加也意味着企业业务规模扩大的同时风险也在增加,企业的偿债能力也将受到考验。

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