三年净利复合增速93%，签约面积是在管面积1.6倍的中南服务将高增长2021-11-19 08:57:38亮眼业绩背后，得益于中南服务从全国性布局、多业态经营、内生外拓、数字化建设、品牌服务等方面打造了差异化的核心竞争力。

　　中南服务距成功在港IPO仅一步之遥。

　　11月12日，多业态赋能型物企中南服务正式通过港交所聆讯，并披露了聆讯后资料集。

　　据招股书显示，2018至2020年，中南服务的年内净利润分别为1795万元、2705万元、6675万元，三年复合增长率为92.9%。且在2021年前五个月，其净利润为2841万元，同比增长50.3%，高速发展趋势延续。

　　中南服务的优质，在目前正排队上市的众多物企中都是显而易见的。智通财经APP对正排队上市的16家(不完全统计)物企做了梳理，从数据能看到，无论是收入、还是净利润，物企之间呈现出明显的分化，其中不乏仅个位数增长的企业。而从盈利角度来看，2018至2020年净利润复合增速超90%的企业仅有5家，中南服务便是其中之一。

　　中南服务之所以能取得如此亮眼成绩，这与其从全国性布局、多业态经营、内生外拓、数字化建设、品牌服务等方面打造了差异化的核心竞争力有直接关系。

　　随着物管行业的成熟，横向全国性布局已是物企标配，亦是展示公司跨区域经营实力的重要指标。于行业中积累超16年的中南服务，其在深耕长三角地区的同时，已建立了全国性的战略布局。

　　据招股书显示，截至2021年5月31日，中南服务有197个在管项目，在管总建筑面积3966万平方米，覆盖中国17个省、市、自治区的62个城市。其中，位于长三角地区的在管项目为110个，在管面积达2240万平方米，覆盖长三角地区的40个城市。

　　从在管面积与收入看，非长三角地区所占的比例分别为43.52%、44.7%，这表明中南服务的全国性战略布局已有明显成效，公司的产品和服务获得了不同地区的认可。

　　由于近年来房地产行业持续被调控，多业态经营逐渐成为了物企拓展规模的重要途径，得益于非住宅物业的高毛利，多元布局突出的物企在资本市场中的表现也更佳优异。而中南服务围绕住宅、非住宅物业提供包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。

　　据招股书显示，2020年时，中南服务来自非住宅业务的收入占比为14.6%;同期物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务占总收入的比例分别为58.4%、35.2%、6.4%。显然，在多业态经营方面，中南服务成果不菲，打造了新增长曲线的同时，经营风险由于业务的分散而降低。

　　除多业态经营外，第三方外拓亦是物企规模竞争变量的关键。中南服务在与中南集团保持长期密切合作的同时，亦加强外拓力度扩大规模，进一步提高增长的确定性。

　　中南集团三十多年来打造了中南置地、中南建筑、中南高科、中南实业投资和中南教育为主的4+1全产业优势，构建起“投资商、开发商、建设商、运营商、服务商”一体化的“五商联动模式”，覆盖城乡发展所需，聚合多业态能力，强大的规模实力将助力中南服务实现稳定的内生增长。

　　而在外拓方面，中南服务开启了战略合作及收并购的组合拳。截至2021年前5个月，公司签约多个第三方物业开发商开发的项目，并于7月成功收购上海莘闵物业发展有限公司。得益于内生外拓的齐发力，截至2021年9月30日，中南服务订约管理总合约建筑面积为7010万平方米。订约管理面积是在管面积的1.62倍，这为公司的持续高增长奠定坚实基础。

　　此外，数字经济的蓬勃发展对物业行业提出了更高要求，大力推进科技投入是实现长期可持续发展的根本举措，亦是拔高估值的重要依仗。

　　2018年起，中南服务全面推进服务和管理的信息化，推动客户端APP、模块化计划运营系统等的开发以及投入使用。

　　2021年时，中南服务通过AI、大数据、互联网、物联技术助力，迭代升级智慧管理与智慧社区的运营平台，以“智慧云枢”+“智联云枢”构筑管理与服务的智慧大脑。同时，中南服务上线“鹿友家”APP线上数字智慧服务平台，整合优质服务资源，深度挖掘增值服务的价值链条，让业主智享美好生活。

　　得益于数字化建设取得的降本增效，中南服务不断提高运营效率，人均收入由2018年的98314元增至2020年的145613元，复合年增长率为21.7%，并由截至2020年5月31日止五个月的54247元增加37.7%至2021年同期的74675元。

　　由于物业行业在分化加剧以及集中度提升的过程中，行业竞争的焦点蕞终将转向品牌与服务，因此中南服务对品牌和服务尤为重视。服务持续的改善和市场口碑的积累，形成了良好的品牌效应，进而促使中南服务的品牌形象及客户满意度稳步提升。

　　2018、2019年及2020年，中南服务续约率均达到90%以上，客户满意度分别为80、85及88，物业收缴率分别为85.4%、88.7%及90.4%。根据赛惟咨询第三方调研显示，2019年中南服务住宅小区物业服务行业满意度综合得分85分，远高于行业平均分62.59分。

　　显然，超高速业绩增长的背后，是中南服务多方位打造核心竞争力的结果，其实力也得到了市场认可，2021年时，中南服务被中指研究院评为中国物业服务百强企业综合实力第18位。凭借核心竞争力的优势以及签约面积是在管面积1.62倍的利好，中南服务上市后仍将保持较高的成长速度，理应享有更高的估值溢价。

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